不動産クラウドファンディング

平成２９年法改正により、クラウドファンディングに対応した環境が整備されました。

　クラウドファンディング（Crowdfunding）とは、群衆（Crowd）と資金調達（Funding）を組み合わせた造語で、資金を必要とする事業者がインターネットを用いて実現したいプロジェクト等を紹介し、そのプロジェクト等に共感し、賛同した人がインターネットを通じて出資する仕組みのことです。
　クラウドファンディングを利用することにより、事業者は、金融機関から十分な額あるいは満足できる条件での借入ができなかったとしても、事業に賛同した不特定多数の投資家から資金調達を行うことで、事業を実現できる可能性があります。

　電子取引業務を行う不特事業者については、許可又は登録申請の際に「電子取引業務を行う旨」を申請書に記載することが求められ、電子取引業務を適確に遂行するために必要な体制が整備されていることが必要になります。
　なお、既に許可又は登録を受けている不特事業者で電子取引業務を行う者については、変更の許可又は変更の登録を受けることが必要となります。

　書面の電子データ等による提供が可能になったことにより、不特事業においてもクラウドファンディングを利用して投資家から出資を集める事業が増えると期待される一方、詐欺的な行為が行われることに対する懸念もあることを踏まえ、電子情報処理組織をする方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって主務省令で定めるものにより、勧誘の相手方に不特契約の締結の申込をさせることは「電子取引業務」と定義され、一定の規制が設けられています。

　２０２０年度の「不動産クラウドファンディング」の出資募集額は、８５．６億円となり、前年比２．５倍の伸びとなっている。
　

小規模特定共同事業（登録制）

　平成２９年法改正により、小規模不動産特定共同事業が創設されました。

【主な要件の違い】◇許可制ではなく、登録制◇投資家の一人当たりの出資額及び投資家からの出資総額がそれぞれ原則１００万円、１億円を超えないこと◇資本金（小規模第1号事業者：1000万円、小規模第2号業者：1000万円）

【小規模第1号事業者】　小規模第1号事業者は、不動産賃貸業や不動産売買業等の他業と小規模第1号事業をオンバランスで行う場合が多くなります。そのため、小規模第1号事業者の他業に係る口座と、小規模不特事業で使用する口座を分ける必要があります。なお、複数の小規模不特事業を行う場合には、小規模不特事業ごとに使用する口座を分ける必要があります。

【小規模特例事業】　小規模特例事業とは、特別目的会社（SPC）を活用した倒産隔離型スキームです。小規模特例事業の特徴は、事業者の行っている他の事業も含めて同一の会社で行う小規模第1号事業とは異なり、別の会社であるSPCを活用して行うため、事業者本体の経営と分離されている点です。そのため、SPCを活用して行う事業は、事業者本体のバランスシートには計上されない取引（オフバランス）になるため、事業者本体の有利子負債の拡大を避けることができるという利点があります。　　
小規模特例事業は、不特契約に基づき行われる現物不動産の取引に係る業務を小規模第2号事業の登録を受けた者（小規模第2事業者）へ委託し、不特契約の締結の代理・媒介に係る業務を、第4号事業者の許可を受けた者（第4号事業者）へ委託することが必要となります。

小規模不動産特定共同事業（登録制）が創設されて、より手軽に不特事業を行うことができるようになりました。
小規模不動産特定事業の登録を受けたい企業様については、当事務所がしっかりとフォローさせて頂きます。
どうぞ、お気軽にお声をかけて下さい。

不動産特定共同事業法

不動産特定共同事業法（不特法）についてお話します。

不動産特定事業法は、出資を募って不動産を売買・賃貸し、その収益を分配する事業を行う事業者について、許可等の制度を実施し、業務の適正な運営の確保と投資家の保護を図ることを目的として、平成6年に制定されました。

事業者が自分のバランスシートで行う不動産事業に投資家が参加するための仕組みを、不特法上は、第一号事業と定義しています。

図表1では、匿名組合型の不動産特定共同事業（第一号事業）を念頭に外部負債を借入れ、投資家（事業参加者）から出資を受け入れるスキームです。

投資家保護のために、図表1で第１号事業者は、国土交通大臣等の許可を取得する必要があります。この不動産特定共同事業との関係では、第一号事業に係る不動産特定事業契約の締結の代理・媒介を行う行為を第二号事業と定義し、これも独立した許可の対象になっています。第二事業を行う者を第２号事業者と呼びます。

図表１

平成２５年法改正により、倒産隔離型スキーム（特例事業）が導入されました。

図表2の倒産隔離型スキームは、SPCである特例事業者が事業主体となるスキームです。SPCは、他の事業を行うことを目的にしていませんので、投資家は他の事業による倒産リスクを回避できることになります。

特例事業における資金調達の方法は、事業参加者からの出資とノンリコースローンです。金融機関から借入れは、第一号事業では事業金融とならざるを得ませんが、SPCを使うことのできる特例事業では、ノンリコースローンの形態での融資が可能となります。

図表2の特例事業者は、届出が必要です（許可は不要です）。特例事業者から業務の委託を受ける第3号事業者はアセット・マネージャーのような位置づけにあり、不特法上の許可（宅建業者であることが前提）が必要です。

また、特例事業では、SPCが投資家募集を直接行うことは想定されておらず、販売会社の位置づけとなる第４号事業者が別途規定された不特法上の許可（宅建業者であり、金商法上の第二種金融商品取引業者であることが前提）が必要とされています。

図表２

不特法は、投資家保護を目的としており、その許可を取得するには、色々な必要とする要件をクリアーしなければなりません。

不動産特定共同事業の認可申請は、金融・不動産に強い当事務所にお任せ下さい。

中小企業等経営強化法に基づく「経営力向上計画」

１．制度の概要
　「経営力向上計画」は、人材育成、コスト管理等のマネジメントの向上や設備投資など、自社の経営力を向上するために実施する計画で、認定された事業者は、税制や金融の支援等を受けることができます。

　また、計画申請においては、経営革新等支援機関のサポートを受けることが可能です。

２．中小企業等経営強化法に基づく支援措置
（1）税制措置
　認定計画に基づき取得した一定の設備に係る法人税等の特例、認定計画に基づき行った事業承継等に係る登録免許税・不動産取得税の特例、認定改革に基づき行った事業承継等に係る準備金の積立（損金算入）の措置をりようすることができます。

（2）金融支援
　政策金融機関の融資、民間金融機関の融資に対する信用保証、債務保証等の資金調達に関する支援を受けること　　ができます。

（3）法的支援
　業法上の許認可の継承の特例、組合の発起人数に関する特例、事業譲渡の際の免責的債務引受に関する特例措置を受けることができます。

３．税制措置
（１）中小企業経営強化税制
　青色申告書を提出する中小企業者等が、指定期間（平成29年4月1日から令和5年3月31日）内に、中小企業等経営強化法の認定を受けた経営力向上計画に基づき一定の設備を新規取得等して指定事業に供した場合、即時償却又は取得価額の１０％（資本金3000万円超1億円以下の法人は７％）の税額控除を選択適用することができます。

（2）事業承継等に係る登録免許税・不動産取得税の特例
　中小企業者等が、適用期間（平成30年7月9日から令和4年3月31日）内に中小企業等経営強化法の認定を受けた経営力向上計画に基づき、合併、会社分割又は事業譲渡を通じて他の中小企業者等から不動産を含む事業用資産等を取得する場合、不動産の権利移転について生じる登録免許税、不動産取得税の軽減を受けることができます。

（3）中小企業事業再編投資損失準備金
　中小企業者が、適用期間（令和3年8月2日から令和6年3月31日）内に事業承継等事前調査に関する事項が記載された経営力向上計画の認定を受けた場合、当該計画に基づき株式等を取得し、かつ、これを事業年度末まで引き続き有している場合において、株式等の取得価額として計上する金額の一定割合の金額を準備金として積み立てたときは、その積み立てた金額はその事業年度において損金算入できます。
　積み立てた準備金は、帳簿価額の減損等の取崩要件に該当する行為を行った場合は、取り崩して益金に参入され、5年経過後は、その後の5年間にかけて均等額で準備金を取り崩し、益金に参入されます。

4．金融支援
（1）日本政策金融公庫による融資
　経営力向上計画の認定を受けた事業者が行う設備投資に必要な資金について、融資を受けることができます。
「貸付限度額」中小企業事業・・・7億2000万円（うち運転資金2億5000万円）
　　　　　　　国民生活事業・・・7200万円（うち運転資金4800万円）
「貸付期間」　設備資金20年以内、長期運転資金7年以内（据置期間2年以内）

（2）中小企業信用保険法の特例
　特例事業者は、経営力向上計画の実行（※）にあたり、民間金融機関から融資を受ける際、信用保証協会による信用保証のうち、普通保険等とは別枠での追加保証や保証枠の拡大が受けられます。
（※）新商品・新サービスなど「自社にとって新しい取組」（新事業活動）及びⅯ＆A等による事業承継（デューデリジェンスを含む）に限ります。

（３）中小企業投資育成株式会社の特例
　経営力向上計画の認定を受けた場合、通常の投資対象（資本金3億円以下の株式会社）に加えて、資本金額が3億円を超える株式会社（特定事業者）も中小企業投資育成株式会社からの投資を受けることが可能になります。

（４）日本政策金融公庫（中小企業事業）によるスタンドバイ・クレジット
　経営力向上計画の認定を受けた特定事業者（国内親会社）の海外子会社又は海外子会社が、日本公庫の提携する海外金融機関から現地通貨建ての融資を受ける場合に、日本公庫が信用状を発行し、海外での円滑な資金調達を支援します。
「保証限度額」1法人当たり最大4億5000万円
「融資期間｝　1年～5年

（５）日本政策金融公庫（中小企業事業）によるクロスボーダーローン
　経営力向上計画の認定を受けた特定事業者（国内親会社）の海外子会社は、経営力向上計画等の実施に必要な設備資金および運転資金について、直接融資を受ける事ができます。

（６）中小企業基盤整備機構による債務保証
　従業員2千人以下の特定事業者等（特定事業者は含まれません）が、経営力向上計画を実施するために必要な資金について、保証額最大２５億円（保証割合５０％、最大５０億円の借入に対応）の債務保証を受けられます。

（７）食品等流通合理化促進機構による債務保証
　食品製造業者等は、経営力向上計画の実行にあたり、民間金融機関から融資を受ける際に信用保証を使えない場合や巨額の資金調達が必要になる場合に、食品等流通合理化促進機構による債務の保証を受けられます。

【特定事業者の定義】
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　従業員数
　製造業その他　　　　　　　　　　　　　　　５００人以下
　卸売業　　　　　　　　　　　　　　　　　　４００人以下
　小売業・サービス業　　　　　　　　　　　　３００人以下
　政令指定業種　　　　　　　　　　　　　　　５００人以下
　ソフトウエア・情報処理サービス業・旅館業　５００人以下


中小企業・零細企業の皆様が、設備投資や会社再編、新規事業を行うタイミングを見て、この経営力向上計画の認定を受けて、色々なメリットを享受してみてはいかがですか？

当事務所は、経営力向上計画をサポートする「認定経営革新等支援機関」です。ご興味をお持ちの企業様はお気軽にご連絡下さい。

中小企業等経営強化法に基づく「先端設備等導入計画」

１．制度の概要
　「先端設備等導入計画」は、中小企業等経営強化法に規定された、中小企業が、設備投資を通じて労働生産性の向上を図るための計画です。

　この計画は、市区町村が国から「導入促進基本計画」の同意を受けている場合に、認定を受けることができます。認定を受けた場合は、税制支援などの支援措置を受けることができます。・・・市町村に確認が必要です。

２．制度利用のポイント
（１）「導入促進基本計画」の同意を受けた市区町村において新たに設備を導入する中小企業者が対象です。
（２）認定経営革新等支援機関に予め計画の確認を受けて市町村に申請する必要があります。
（３）認定された場合、計画実行のための支援措置が受けられます。
　　①税制措置・・・認定計画に基づき取得した一定の設備について、固定資産税の特例措置があります。
　　②金融支援・・・民間金融機関の融資に対する信用保証に関する支援があります。

３．税制措置を受けたい場合
（１）適用対象者の要件（資本金1億円以下など）や手続き等を確認。
（２）税制措置を受けるためには、計画申請時に工業会証明書や認定経営革新等支援機関の確認書等が必要。

４．金融支援を受けたい場合
（１）適用対象者の要件や手続き等を確認。
（２）金融支援を受けるためには、計画申請前に関係機関に相談が必要。
（３）認定経営革新等支援機関の確認書等が必要。

５．「先端設備等導入計画」申請内容
　中小企業が、①一定期間内に、②労働生産性を、③一定程度向上させるため、④先端設備等を導入する計画を策定し、その内容が新たに導入する設備が所在する市区町村の「導入促進基本計画」に合致する場合に認定されます。
（１）一定期間とは？
　3年間、4年間、5年間（市区町村が作成する導入促進基本計画で定めた期間）。
（２）労働生産性とは？
　次の算式によって算定
　（営業利益＋人件費＋減価償却費）/ 労働投入量（労働者数、又は労働者数×1人当り年間就業時間）。
（３）一定程度向上とは？
　基準年度（直近の事業年度末）比で労働生産性が年平均３％以上向上すること。
（４）先端設備等とは？
　労働生産性の向上に必要な生産、販売活動等の用に直接供される下記設備。
　＜対象設備＞
　　機械装置、測定工具及び検査工具、器具備品、建物附属設備、ソフトウエア、事業用家屋、構築物
（５）計画の記載内容（認定経営革新等支援機関が事前確認を行う）
　　①先端設備等導入の内容・・・事業の内容及び実施時期、労働生産性向上に係る目標
　　②先端設備等の種類及び導入時期・・・機械の種類、名称・型式、設置場所等
　　③先端設備等導入に必要な資金の額及びその調達方法

６．金融支援の概要
　中小企業者は、「先端設備等導入計画」の実行にあたり、民間金融機関から融資を受ける際、信用保証協会による信用保証のうち、普通保険等とは別枠での追加保証が受けられます。　

　保証限度額

これから設備投資をご検討されていらっしゃる中小企業者様は、是非一度、この「先端設備等導入計画」申請について、お考えになられたらいかがでしょうか？

当事務所は、認定経営革新等支援機関です。本申請についてしっかりとサポートさせて頂きます。ご連絡をお待ちしております。

大阪信用保証協会　別枠保証

先日、大阪信用保証協会に、保証協会保証の別枠について詳しくお聞きしました。（保証協会のご担当者様、長電話で申し訳ございませんでした。）

このきっかけは、お客様の「経営革新計画」策定に関わり、大阪府から承認を得たことでした。

承認を得られれば、色々な支援が受けられます。そのひとつに、信用保証の特例というものがあります。これについて保証協会に「特例」とうものはどういうものなのか、コロナ保証とも別なのか？　「経営力向上計画」の中小企業信用保険法の特例との関係はどうなのか等を質問しました。

そして、それらの質問に対する答えをまとめると次のようになります。

１．「経営革新計画」の特例と「経営力向上計画」の特例は別物である。かつコロナ枠とも別である。

２．大阪信用保証協会にはいろいろな保証制度があり、大きく分けると「金融機関経由保証」と「大阪府融資制度保証」の２つのタイプになる。（一覧が大阪信用保証協会のHP　保証制度 | 大阪信用保証協会 (cgc-osaka.jp)　にあります。）

３．「経営革新計画」の特例は、大阪府融資制度保証の「チャレンジ応援資金（法認定型）」に対応する。

４．「経営力向上計画」の特例のうち、資金使途が設備資金の場合は、大阪府融資制度保証の「チャレンジ応援資金（設備投資応援資金：計画認定型）」に対応する。

５．「経営力向上計画」の特例のうち、資金使途が運転資金の場合は、金融機関経由保証の「経営力向上関連保証」に対応する。

以上が、経営革新計画、経営力向上計画の保証協会の特例となり、それぞれ80百万円の無担保枠が増えることになります。新規事業参入をお考えで、資金調達が必要である企業様は、「経営革新計画」・「経営力向上計画」を一度ご検討されてはいかがでしょうか。

経営革新計画・経営力向上計画の策定については、当事務所がお手伝いさせて頂きます。ご遠慮なくお問合せ下さいませ。

認定経営革新等支援機関に認定されました。

4月30日に認定経営革新等支援機関に認定されました。30日の午前8時半くらいに中小企業庁からメールが入りました。急いでメールを開けると、「経営革新等支援機関の新規申請が認定されました。」とありました。おもわず「おお！」と唸ってしまいました。ほっとしました。

昨年7月より兵庫県福崎にある中小企業大学校に支援機関になるための理論研修を10月までの4回受講しました。毎月4日間、研修所にある宿泊施設に泊まり込みで勉強し、10月に理論研修試験合格。その後12月の実践研修2日間を受講、試験合格して、ようやく今年３月に認定のための申請をしていました。思えは昨年7月からの9か月越しの認定ですのでやっぱりうれしいです。

しかし、これからが本番です。支援機関になりいよいよ中小企業支援に対する思いが強くなりました。このコロナ禍の中苦しんでいる中小零細企業の方々を支援・サポートし、ともに前進していきたいと思います。

銀行を平成18年に退行し、一度10年間ほどコンサルタント・行政書士として営業していた時期がありました。その時には、公的機関との連携は全く行っていませんでした。しかし、今回支援機関になり、公的機関との連携をしっかりと行い、中小企業の皆様に最良のサービスをお届けしたいと考えています。

そして、金融機関とも連携をし、今後コロナ融資の返済が始まる企業のサポートをしっかりと行って行く必要があると考えています。これが私がやるべき仕事であり、このために9か月もかけて認定支援機関になったのです。

さあ、仕事をはじめましょう！！